Brak dostępu do drogi publicznej może znacząco utrudniać korzystanie z nieruchomości, a w wielu przypadkach wręcz uniemożliwiać jej prawidłowe użytkowanie lub zabudowę. W takich sytuacjach prawo przewiduje instytucję służebności drogi koniecznej, która pozwala na ustanowienie prawa przejazdu i przechodu przez cudzą nieruchomość. Podstawę prawną stanowi art. 145 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej może żądać ustanowienia za wynagrodzeniem odpowiedniej służebności drogowej.

W praktyce oznacza to, że sąsiad nie zawsze może skutecznie odmówić udostępnienia przejazdu przez swoją działkę. Warunkiem jest jednak wykazanie, że nieruchomość rzeczywiście nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nie chodzi przy tym wyłącznie o całkowity brak dojazdu. Za niewystarczający dostęp może zostać uznana również sytuacja, w której istniejąca droga jest zbyt wąska, nieprzejezdna lub nie zapewnia realnej możliwości korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Jednocześnie przepisy nie mają służyć poprawianiu wygody właściciela działki. Służebność drogi koniecznej ma zapewnić niezbędny dostęp do drogi publicznej, a nie jedynie łatwiejszy lub krótszy dojazd. 

Najbardziej korzystnym rozwiązaniem jest zawarcie porozumienia pomiędzy właścicielami sąsiednich nieruchomości. W takim przypadku strony mogą samodzielnie ustalić przebieg drogi, sposób korzystania z niej oraz wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej. Umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, a ustanowiona służebność ujawniona w księdze wieczystej. Dzięki temu prawo przejazdu będzie skuteczne także wobec kolejnych właścicieli nieruchomości.

Jeżeli jednak sąsiad nie wyraża zgody na ustanowienie służebności, właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a sąd bada zarówno potrzeby nieruchomości wnioskodawcy, jak i interes właścicieli gruntów, przez które miałaby przebiegać droga. Przepisy nakazują wytyczenie drogi w taki sposób, aby jak najmniej obciążała nieruchomości sąsiednie, przy jednoczesnym zapewnieniu odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. 

Warto pamiętać, że ustanowienie drogi koniecznej co do zasady następuje za wynagrodzeniem. Nie jest to odszkodowanie za poniesioną szkodę, lecz rekompensata za ograniczenie prawa własności nieruchomości obciążonej. Wysokość wynagrodzenia może zostać ustalona przez strony lub określona przez sąd. W praktyce zależy ona od wielu czynników, takich jak powierzchnia zajętego gruntu, stopień ingerencji w sposób korzystania z nieruchomości czy spadek jej wartości.

Każda sprawa dotycząca drogi koniecznej wymaga indywidualnej analizy stanu faktycznego oraz dokumentacji geodezyjnej i prawnej. Zarówno właściciele nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi publicznej, jak i właściciele gruntów, które mają zostać obciążone służebnością, powinni zadbać o właściwe zabezpieczenie swoich interesów. Pomoc profesjonalnego pełnomocnika pozwala ocenić szanse powodzenia sprawy, przygotować odpowiednie wnioski oraz reprezentować klienta w negocjacjach i postępowaniu sądowym.