Zakup mieszkania lub domu to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu, dlatego nabywcy oczekują, że nieruchomość będzie wolna od wad i zgodna z ustaleniami stron. Jeśli jednak po zakupie ujawnią się problemy techniczne lub prawne, kupujący może skorzystać z ochrony przewidzianej przez przepisy o rękojmi.
Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że niezależnie od tego, czy sprzedawca wiedział o wadzie, może ponosić odpowiedzialność za jej istnienie. Ochrona ta obejmuje zarówno nieruchomości kupowane od deweloperów, jak i lokale oraz domy nabywane na rynku wtórnym. Celem rękojmi jest zapewnienie kupującemu możliwości dochodzenia swoich praw w sytuacji, gdy zakupiona nieruchomość nie posiada właściwości, których można było oczekiwać zgodnie z umową lub jej przeznaczeniem.
Wady nieruchomości mogą mieć charakter fizyczny albo prawny. Wada fizyczna występuje wówczas, gdy nieruchomość jest niezgodna z umową, w szczególności gdy nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie lub wynikający z jej zwykłego przeznaczenia. Przykładem mogą być nieszczelne okna, wadliwie wykonana instalacja elektryczna, nieprawidłowa izolacja budynku czy ukryte uszkodzenia konstrukcyjne. Z kolei wada prawna może polegać na tym, że nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich, ograniczeniami, o których kupujący nie został poinformowany, albo że sprzedawca nie był uprawniony do jej sprzedaży.
Jeżeli po zakupie nieruchomości zostanie ujawniona wada, kupujący może skorzystać z kilku środków ochrony prawnej. Kupujący może żądać usunięcia wady przez sprzedawcę. W przypadku nieruchomości kupowanych od dewelopera jest to najczęściej spotykane rozwiązanie, ponieważ pozwala doprowadzić lokal lub budynek do stanu zgodnego z umową. Kupujący może również domagać się obniżenia ceny proporcjonalnie do wartości stwierdzonej wady. Jeżeli wada ma charakter istotny i znacząco wpływa na możliwość korzystania z nieruchomości, możliwe jest także odstąpienie od umowy sprzedaży. W praktyce jednak przy nieruchomościach jest to rozwiązanie stosowane stosunkowo rzadko i przede wszystkim w przypadku bardzo poważnych nieprawidłowości.
Istotne znaczenie mają terminy związane z dochodzeniem roszczeń. W przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi przez okres pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Oznacza to, że wada może zostać wykryta nawet po kilku latach od zakupu, a kupujący nadal może korzystać z ochrony przewidzianej przez przepisy. Ważne jest jednak, aby po stwierdzeniu wady nie zwlekać z podjęciem działań i odpowiednio udokumentować problem. W praktyce pomocne mogą być zdjęcia, opinie specjalistów, ekspertyzy techniczne czy dokumentacja związana z odbiorem nieruchomości.
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym często pojawia się pytanie, czy sprzedawca może wyłączyć swoją odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Co do zasady przepisy dopuszczają taką możliwość w umowach zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, jednak wyłączenie odpowiedzialności nie będzie skuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę. Oznacza to, że osoba, która świadomie ukrywa istniejące problemy techniczne lub prawne związane z nieruchomością, nie może skutecznie powoływać się na postanowienia ograniczające jej odpowiedzialność.
W praktyce wiele sporów dotyczących rękojmi wynika z trudności w ustaleniu, czy dana wada istniała już w chwili sprzedaży, czy też powstała później wskutek niewłaściwego użytkowania nieruchomości. W takich sytuacjach kluczową rolę odgrywają dowody oraz opinie biegłych. Im szybciej kupujący zareaguje na ujawniony problem i zgromadzi dokumentację potwierdzającą jego charakter oraz zakres, tym większe są szanse na skuteczne dochodzenie roszczeń.
Należy również pamiętać, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi funkcjonuje niezależnie od gwarancji. Gwarancja ma charakter dobrowolny i jej zakres zależy od treści oświadczenia gwaranta, natomiast rękojmia wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Kupujący może więc korzystać z obu instrumentów równolegle, wybierając rozwiązanie najbardziej korzystne w konkretnej sytuacji.
